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又一个首富 资金枯竭

作者|猫哥

来源|大猫金融

五年前的这个时候，华夏幸福在海南三亚召开年会。

美丽的风景和美味的食物已经成为许多人记忆中明亮的颜色。当时公司所有的人心情都很愉快，销售额超过1000亿，账户上躺着大量现金，这是一个歌颂葡萄酒的好时机。

公司条件好，钱多。王老板开始做一些其他的尝试。他投资了很多项目，比如——LED，新能源，孵化器，养老，甚至花了很多钱给足球队换血加薪，一派欣欣向荣的景象。

但现在看来，那是当时公司的巅峰。接下来的五年，北京周边这个重要的公司开始走下坡路。

先是低调退出雄安，然后被限购折磨。为了扩张转型，短短几年债务总额接近3000亿大关，到2021年，隐约有他无力还债的迹象。

2月1日晚，华夏幸福发布债务违约公告，——。该公司及其子公司逾期债务总额为52.55亿元，包括本金和利息。

这笔钱如果放在五年前，根本就不是个东西，但现在，公司账户里只有8亿货币资金，足够还债了？

实在没办法，只好召集所有债权人，成立一个债务委员会。

会上，王总结了导致危机的几个原因：

第一，误判北京周边局势；

二是新拓展的业务还在培育中；

三是扩张激进，管理不够精细。

这是一次痛苦的经历。对于手里拿着欠条的债权人来说，这种分析没有什么实际意义，但在这一点上，除了一个“不逃债”的保证，王老板能做的并不多。

把中国人的幸福推向死胡同的环北京，是王老板起家的地方。

早年，王的川崎火锅店在廊坊很受欢迎。除了搞餐饮，偶尔还会在接触装修中做做临时工。虽然经常拖欠工程款，但也算是培养团队，积累实力。

1998年左右，机会来了。

当时廊坊市委党校有一块地可以建宿舍，但是因为资金问题没能开工建设。恰好王手里有钱，就干脆接下了工作，在宿舍楼外附加条件——，自己又盖了五栋楼卖。

然后，他走进了房地产的大门，说起来，这是他赚的第一桶金。

但那段时间住宅市场油水不多，不可能单独建房或卖房。好在廊坊离北京不远，迫不及待的老板王没事就去北京读书，得到了王志刚的一些指点。

王志刚是房地产界的传奇人物。据说他是碧桂园和万达帝国崛起的幕后推手。也是在他的建议下，王于2002年开始建立工业园区，并成为园区运营商。

这种方式和其他房地产开发商很不一样。

当地政府很熟悉房地产开发商的小心思。拿地的时候说的再好听，说到底也不是为了有所作为。但是中国的幸福度就很不一样了。他们谈的是引进产业和税收，很符合当地的思维。

关键是这个计划看起来很可靠：

1.拿地；

2.建一个园区，吸引客户，引进投资过去

资可都是地方上的活，现在有人代劳、还不用自己出钱，何乐而不为呢？

● 3、等到协议签下来，这开工的园区可就成了香饽饽，不光能收租、还可以收取数量不小的产业发展服务费——别人买地都是一锤子买卖，华夏幸福这个方案却是给了地方一个能长久下蛋的母鸡。

凭借着这个模式，华夏幸福在环京称得上是无往不利。

2011年，华夏幸福A股上市，销售额超过150亿元，正式成为中国最大的产业地产开发商；等到2016年，华夏幸福凭借着超千亿的销售额，干脆利落地跻身当年的房企TOP10。

靠着这业绩，王文学在很多年份都是名副其实的河北首富。

在那一批起来的地产巨头里，大家都会把自己的一亩三分地经营得铁桶一般。

像环京一带，就属于外地过江龙针插不进的那种地方，很难坐到谈判桌上，万科一度也是非常看好，兴冲冲去买地，结果还没到竞拍环节，派去的员工就被当地人围殴了。

到了2017年，雄安规划出台了。

一开始的时候，在环京囤了不少地的华夏幸福还挺开心的——

早在2014年，他们就跟保定商量好了白洋淀科技城将近300平方公里的规划；

2015年，他们又跟雄县签了协议，定下了181平方公里土地的规划，这是踩中了时代的大风口。

可没过几个月，他们就发了份言辞恳切的公告：

之后，号称环京第二大“地主”的华夏幸福，大踏步地退出了这一带土地的开发和规划。

服从大局的觉悟是需要的，继续把已有项目运营好，公司的基本面也没问题。

但是，华夏幸福比较“惨”，2017年开始，环京楼市调控严苛。

本来呢，一大堆炒房客好不容易如潮水般从北京倾泻到周边市县，汹涌而至的热钱把环京的房价炒得老高，可好景不长，紧箍咒就来了。

从2017年3月，环京区域重镇涿州宣布限购，此后廊坊、永清、燕郊等几乎所有环京区域都加入限购大军——效果也是出奇的好，很多地方的房价是一个腰斩接一个腰斩，高点买房的，都亏得乱七八糟。

当时华夏幸福的储备用地差不多有1115.71万平方米，其中90%都在河北，而营业收入中的大头更是来自环京，算是被人在七寸上重重地打了一记老拳。

在那一年里，各大房企的销售业绩都在去库存的大背景下高歌猛进，而华夏幸福的经营性现金流却首次由正转负，为-162亿元，降幅超300%。

眼看不妙，到了2018年，昔日过江龙针插不进的环京土地也被拿出来共同开发了：

比如在2018年1月，华夏幸福就先后与东原集团、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作框架协议；2018年2月，华夏幸福子公司与旭辉集团子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地。

在那之后，王老板还尝试过不少自救的手段。

除了引入平安资管，华夏幸福还拉来了著名经理人吴向东坐镇。这位前华润董事长的作风堪称雷厉风行，凳子还没捂热就烧起了三把火——裁员、砍线、搞新布局。

在这里面，最惨的应该算是小镇集团了。

当年在项目启动的时候，华夏幸福曾经打出过要招聘200个小镇总、要让每个城市都有华夏幸福小镇的霸气口号，这才过去一年多的时间，整个集团就裁得只剩下了个小镇事业部。

不光是泡沫严重的产业小镇，就连昔日的杀手锏——产业新城也被动了刀子。

早年间的时候，地方上往往在招商这一块上因为这样或那样的原因束手束脚，这才不得已让产业园区的“运营者”们占了好一阵子便宜。

今夕不比往日，如今钱的问题已经不成问题，各地更看重的是货真价实的高新技术产业、而非只印在PPT里的规划方案，划地盘。

华夏幸福也想了不少办法，比如把精力转移到浙江、河南和安徽等地，甚至还在各大核心城市核心区域布局了一些高周转项目，比如2019年在武汉花了116亿拿下了武昌滨江商务区地块，希望复制以往的成功。

可事与愿违，一切却并未向着他们期望的方向发展。

在诸多经济发达的富庶之地，地方就能把产业园区这些事办了，并不需要一个夹在中间的第三者——那个躺着就能赚钱的好时候，一去就不复返了。

在前几天召开的债委会上，王文学自己交了底：“多轮疫情使公司雪上加霜，2021当年到期应偿付金额1000多亿，公司目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。”

如此规模的债务化解，恐怕不是旦夕之间就能轻松搞定的。