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“两集中”土地供应模式对地产股集体暴涨有何影响？

《财经》 新媒体 宋金煜 /文 舒志娟/编辑

近日，22个城市将推出“两集中”土地供应模式，每年土地供应不会超过三次。虽然消息还没有官方证实，但股市已经暴涨。2月25日，a股和h股房地产板块分别上涨3.61%和3.74%，万科A、华夏幸福等数十只股票上涨超过10%。

截至目前，在22个网上城市中，青岛、济南已正式宣布将严格执行居住用地“两个集中”，天津、郑州也已出台了调整居住用地出让政策的文件。在企业层面，万科、恒大、龙湖等地产企业内部人士均向《财经》新媒体记者表示，公司尚未接到新土地政策的通知。但记者从招商局蛇口内部流传的《2.23土拍新政影响判断》文件中得知，已经开始研究新政。

在业内人士看来，地产股的集体上涨与宏观经济的持续好转和土地政策的调整有关。此前，热点城市的土地供应计划是随机的、不规则的。“两个集中供地”的新政策要求各地组织地块同期上市出售，这可以分散企业资金，有助于稳定土地市场预期。

多城释放“集中供地”信号 土地热有望被抑制

根据最近的一份网上文件，22个重点城市将实现居住用地的“两个集中”，即发布出让公告，集中组织出让活动，居住用地公告一年发布不得超过三次。通知还要求近期召开视频会议，会前22个重点城市暂停发布居住用地公告。

具体而言，22个重点城市包括北方4个一线城市广州、深圳和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。这与住房和城乡建设部2019年实施“一城一策”的22个试点城市相同。

虽然上述政策涉及22个城市，但记者发现只有少数城市对此事做出了回应，而大多数城市没有公开信息。其中，贵州省自然资源厅官网有一篇报道称“省自然资源厅认真学习2021年全国住宅用地供应分类调控视频培训会议精神”。此外，青岛和济南分别正式发布通知，表示将严格执行居住用地“两集中”，全年分三批发布居住用地招标拍卖公告；天津已决定于今年3月、6月、9月中旬分三批发布住宅用地出让公告；郑州的主要策略是收回部分地区住宅用地出让公告权。

记者注意到，虽然许多地方发布了“土地集中供应”将实施的信号，但细则仍在制定中，新的土地供应计划需要地方政府制定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，过去，热点城市的土地供应是随机的、不规则的，往往无法完成计划，这是造成预期混乱、土地掠夺盛行和房价上涨的重要原因。目前，金融方面建立了三条红线五类定级制度，监管方面建立了一城一策政策，“两个集中供地”是供地方长效机制的关键内容，对于调控房价、引导市场回归理性具有重要意义。

中智研究所指数部研究总监曹晶晶表示，尽管受到新冠疫情的影响，但2020年中国商品房销售面积仍将达到新高，土地市场的受欢迎程度不会降低，一些城市频繁出现高价格，因此“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的目标将受到极大挑战

“两地集中供应”消息发布后的第二天，a股和h股房地产板块继续走强。截至今日收盘，a股地产股上涨3.61%，其中万科A、华夏幸福等10余只股票涨停，港股地产股上涨3.74%，近20只地产股涨幅超过10%，合肥京泰富和融创中国股价分别上涨24.07%和12.6%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，地产股集体上涨与行业整体估值水平偏低、宏观经济持续好转、土地政策调整有关。从新土地政策的内容来看，对房地产企业在拍卖中的综合实力提出了更高的要求。财务实力强的企业会获得更多的征地机会，土地市场化改革后，可以控制升水率。不排除大城市土地供应规模会加大，对地产股有利。

"one-p">除了带动股价上涨，土地新政下房企端将有何变化？针对重点城市即将推行“两集中供地”，记者从万科、恒大、龙湖等房企相关人士得到的反馈是，集团暂未收到相关通知。某房企投资部人士也告诉记者，虽然部门未收到公司相关的通知，但是内部员工都在讨论，管理层应该在商讨对策。

不过，也有房企闻风而动，提前着手政策分析工作。一份印有招生蛇口logo的《2.23土拍新政影响判断》PPT流出，记者从该份内部文件中发现，该公司列出的住宅分类调控出台背景与自然资源开发利用司流出的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》背景、工作要点全部吻合。

上述房企判断，新出台的集中供地政策，将考验开发商的融资能力、现金流管理能力。由于短期内融资难度加大，不能同时参加多土地竞争“通吃”市场，集中拍地后快开盘抢占先机拼的是速度。同时，新政后开发商的决策风险也迅速攀升，很多公司可能会调整战场，增加二手土地并购，或布局非22个重点城市的下沉市场。

在诸葛找房分析师陈霄看来，对于房企来说，“两集中”政策将会加速房企间的分化，资金能力将成为房企拿地的重要决定因素。在去年“三道红线”新规的加持下，房企销售回款的任务更加艰巨，而集中拍地意味未来的新房项目供应时间将更加集中，去化周期或将拉长，一些房企将面临更大的业绩和现金流压力。新政将会对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少。

严跃进还认为，若政策落实，各地可能会形成一波集中开盘、集中销售的状态，房企需要注意后续集中销售期的竞争压力。另外，核心三四线城市、联合拍地、存量土地收购都存有机会，也有不确定性，需要房企综合考量。

“虽然土地新政利好资金雄厚的大房企，但某种程度上因为集中供地，中小企业或许会有比之前更多的拿地机会。当然中小房企也需注意，面对实力很强的大企业，不能盲目拿地，避免因捡漏而踩雷，大房企也应规避争抢地王。”严跃进说。

“整体来看，本次政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力。”曹晶晶认为，在激烈的竞争环境中，房企更需练好内功，同时把握时机，采取差异化竞争策略，实现稳健发展。