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两大新政来袭，三四线楼市“四面楚歌”？专家和开发商都给出提醒

  对中国人来说，这座房子似乎有一种魔力。根据公共数据，房地产占中国，家庭资产的77.7%，1.5所房屋为城市家庭所有。中国人热衷于买房的原因可以概括为三个方面：第一，受传统安居乐业思想的影响，没有房子就没有家。第二，过去一、二十年的经验证明，房子已经成为一种“稳中有亏”的投资，在成，赚得更多、更快。第三，房地产是一个支柱产业，这使得一些房地产投机者觉得国家不能真正“抑制”房价，所以他们没有什么好害怕的。
  由于这些原因，成似乎想买一栋房子，如果他有钱的话，但也如果他没有钱和杠杆。然而，事实也证明，房价的走势并没有让所有人失望。任何提前买房并买更多房子的人已经赚了很多钱。尤其是2016 -2018年，全国房价迎来了一轮普遍上涨。除了一线和二线城市的历史最高房价之外，三线和四线城市，由于货币化改革的刺激、开发商的涌入和投资者的投机，也实现了房价的大幅上涨。据不完全统计，10年前，只有少数城市房价超过1万元，但现在有60多个城市，其中三分之一以上在三线和四线城市。
  尽管第三和第四行的房价一直在上涨，但经济学家普遍对房地产的投资价值不乐观。
  例如，国家老干部、经济学家黄奇帆，说，2019年，中国人均住房面积达到50平方米，年建筑量达到17亿平方米。事实上，中国房地产的上限已经到了。此外，他还认为，除长三角， 珠三角， 冀， 京津， 渝， 成等主要城市群和大都市地区外，其他中小城市的房地产不应该被触及。
  这不是巧合。中南经济与法律大学数字经济研究所执行主任盘和林，认为，房地产是收入的外在表现，所有房地产投资都应该放在高收入城市，而不是去小城市获取廉价。除了上述两位专家，经济学家马光远直言不讳。四、五线城市住房严重过剩。投资这些房子意味着把栗子从火中取出来，而在这些城市里投机意味着道德上的破产。
  为什么经济学家普遍对三、四层房产的价值不乐观？
  主要有三个原因：1。受工作条件、工资收入、社会福利等因素的影响，一线和二线城市对人口有虹吸效应，因此三线和四线城市大多属于人口外流地区，无法长期支撑成房价上涨。2.三线、四线城市居民收入水平相对较低。在过去的三四年里，房价上涨的幅度和速度都比较快，这大大透支了房价上涨的空间和当地居民的购房能力。目前，许多城市已经开始处于市场无价格的状态。3.三线、四线城市工业发展普遍不足，吸引人才、资金和技术的能力较弱。除了一些城市群的三、四线城市能够承担一、二线城市的住房溢出需求、资本和技术转移外，其他中小城市几乎没有“先登上月球”的优势，这表明这些城市的房地产市场几乎没有未来。自2020年以来，随着两大政策的出台，三四线房地产市场迎来了“坏消息”。
  首先，2020年是车棚改革的“最后一年”，旧改革将逐步取代车棚改革，三线、四线价格上涨的动力将大大减弱。
  棚改是一项重要的民生工程，它极大地改善了城市面貌和居民的生活环境。然而，不可否认的是，近几年来，在加快三、四线城市去库存化的背景下，分房货币化安置改革为房地产市场带来了大量资金，从而一步步推高了三、四线城市的房价水平。然而，这种情况将在2020年逆转。
  根据国家2014年颁布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确规定棚户区改造任务到2020年基本完成。与此同时，在今年5月的全国代表大会上，国家首次在此类会议上明确表示，“应新建39，000个旧的城市社区，安装电梯，并发展各种社区服务，如餐饮和清洁”。根据上述两项政策，2020年可能是工棚改革的“收官年”，而“旧房改革”将逐步走上舞台，这意味着从明年开始，三、四线城市房价上涨的核心驱动力将逐步退出，这相当于将三、四线城市的房地产市场拉底。
  第二，国家明确强调城市群和都市圈的发展，房地产市场可能继续进入分化阶段。普通三四线城市的房地产几乎没有投资价值。
  在今年5月的全国代表大会上，国家对房地产的发展方向做出了明确的调整：
  进一步推进新型城镇化，充分发挥中心城市和城市群的综合带动作用，培育产业，增加就业。坚持房屋是为了居住，而不是为了投机的立场，通过城市政策促进房地产市场的稳定健康发展。
  不难看出，与过去三四年的表述相比，这次除了“住房无投机”、“按市决策”、“促进房地产市场稳定健康发展”三点外，还强调“充分发挥中心城市和城市群的综合带动作用”，这是一个值得关注的信号。根据最新数据，中国的城市化水平已经超过60%，并开始进入下半年，这意味着中国的城市化模式将在未来开始改变。
  事实上，从去年开始，国家已经陆续出台了《2019年新型城镇化建设重点任务》、《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》等重要文件。根据这些文件，小规模城市化战略已经开始退出，大城市将完全放开对定居的限制，未来人口将进一步集中在大都市地区和城市群。对此，经济学家任泽平也表示，未来将有2亿人口流向城市，其中80%将流向城市群。可以看出，随着城市群的进一步发展，房地产市场将不可避免地进入差异化阶段。对于绝大多数偏离城市群的三、四线城市来说，由于人口外流和工业薄弱，房地产几乎没有前途。事实上，近年来，行业领袖已经对三、四级房地产市场持谨慎态度。
  据《第一财务报告》报道，在今年的投资者业绩会议上，孙宏斌表示，今年是房地产洗牌的一年，公司在收购土地时会谨慎，不赚钱就不会做任何事。与此同时，他还表示，三线和四线城市的房地产风险太不稳定，因此他们在购买三线和四线城市的土地时会非常谨慎。事实上，在过去两年多的时间里，孙宏斌方面多次表示对三、四线楼市不乐观，例如“楼市变化时，三、四线楼市最冷”，“三、四线、四、五线楼市价格在过去两年大幅上涨，楼市调控对三、四线楼市影响很大”，等等。
  这不是巧合。据参考新闻报道，早在2017年，王健林就在接受采访时直言不讳，而中国的房地产市场是一个分化的市场。尽管一线和二线城市的房价大幅上涨，但从风险管理和长期投资的角度来看，一线和二线城市的房地产市场仍然相对安全。他进一步指出，风险主要集中在大量的三线和四线城市以及四线和五线城市，这些地方人口外流，房屋不易消化。可以看出，王健林和孙宏斌对三线和四线城市都非常谨慎。
  有鉴于此，面对三线、四线城市的房地产，购房者应该如何选择？
  众所周知，中国的房地产市场不是一个统一的市场。由于地理位置、人口流动、收入水平、产业发展等因素的影响，一线和二线城市的房地产市场与三线和四线城市有很大的不同。现在，两大政策已经明确出台，这就相当于三线、四线城市“四面楚歌”的困境，意味着三线、四线城市的房地产未来很难有大的增长空间，不断调整甚至下跌将是必然趋势。不难理解为什么经济学家和行业领袖普遍对三线和四线城市的房地产不乐观。
  那么，面对三线、四线城市的房地产，购房者应该如何选择呢？笔者建议，对于普通购房者来说，他们可以先满足自住的需求，然后在买房时再考虑房地产的区位、房子的质量、开发商的实力等防跌因素。对于投资投机者来说，盲目持有三、四线城市太多的房产很可能会遇到三个问题：第一，房价下跌导致的资产缩水和贬值。第二，很难找到接收人，房子不能交易和变现，最终落入他自己的手中。第三，未来几年，随着房产税的出台，持有成本将继续增加。
  总之，今天不同于过去，我们已经进入了没有投机的住房时代。过去，你可以通过买更多的房子来赚更多的钱，但是现在通过买合适的房子来赚钱是可能的。说白了，从今年开始，购房者真的不应该乱买房子。目前，持有房地产的关键是他们不熟练。如果他们在知道有风险的情况下冒险尝试，他们可能会自找麻烦。