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疫情难停新高！国家去年卖地8万多亿 十年收地49万亿

新冠肺炎疫情并没有削弱当地房地产企业出售土地和收购土地的积极性。官方数据显示，2020年全国国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，再创历史新高。

同期，本级地方一般公共预算收入100124亿元，同比下降0.9%。土地出让收入与它的差距不到2万亿元。

在这也是土地出让收入首次突破8万亿元大关，比2019年的72517亿元增加了近1.2万亿元。疫情下，地方卖地收入仍能取得如此“好成绩”，可见中国楼市的韧性。

从2011年到2020年，虽然近十年全国土地销售收入略有波动，但总体趋势仍在上升，从2011年的3.3万亿元上升到2020年的8.4万亿元。累计土地销售收入接近49万亿元，年均收入近5万亿元，为中国城市化进程做出了很大贡献。

14城市卖地收入超千亿元

受新冠肺炎疫情影响，2020年初国内土地市场也大幅降温，土地供应量和交易量均大幅下降。

市场机构——诸葛的数据显示，2020年第一季度土地供应量大幅减少至20701.28万平方米，同比下降11.51个百分点。交易规划建筑面积15890.34万平方米，同比下降19.05个百分点。

随着疫情防控逐步常态化，土地市场触底反弹。根据诸葛的房屋搜索数据，去年第二季度，随着部分城市增加优质地块的供应，交易量大幅增加，交易计划建筑面积为34308.64万平方米，同比增长18.29个百分点。

进入去年三季度后，随着全国许多地方出台楼市调控政策，政策环境收紧，叠加融资监管收紧。房企征地积极性有所下降，但仍好于去年同期。

中原地产首席分析师张大伟认为，2020年，国内经济将全面复苏，资金相对宽松，房企征地积极性将逐步提高，许多地方将再次出现高地价土地交易，土地市场将继续升温。

中原地产研究中心的数据显示，2020年，14个城市的土地出让收入将超过1000亿元，杭州、广州、南京等4个城市的土地出让收入将超过2000亿元。此外，还有北京、武汉等10个城市以1000亿元出售土地。

在全国，33个以上城市的土地销售收入超过500亿元，创下新纪录。50个大城市土地出让总收入超过42058亿元，同比增长18%。

张大伟认为，土地市场是否活跃主要取决于买家。2020年下半年，房地产企业开始积极收购土地，主要是为了追求市场规模，尤其是近年来收购土地较少的许多企业。国内50强房地产企业征地金额突破2.59万亿元，比2019年增长13.4%，30家房地产企业征地金额突破300亿元。

受疫情影响，2020年地方财政收入总体增长乏力，收支压力加大。土地出让收入的增加将有助于增加地方整体“财力”，降低地方债务偿还风险。

简单理解，地方财力主要包括地方本级一般公共预算收入、中央税收返还和转移支付、土地出让收入。

如果将全国土地出让收入与这一水平的地方一般公共预算收入相比较，可以发现，近十年来，这一比例在40%-70%之间波动，如2010年为71.68%，2015年为39.2%。

到2020年，这个数字将达到84%(土地收入84142亿元/本级地方一般公共预算收入100124亿元)，创历史新高。

地价已走高，房价呢？

一般来说，房价包括许多成就

本，即土地费用、建安费、税费等。总体上，土地成本约占20%至40%之间。

多年前，原国土部曾公布了600余个房地产项目用地调查结果显示，“地价占房价15%~30%，平均是23.2%”。但近些年来，很少有机构统计这一数据。

考虑到房地产行业的周期性（一般从拿地到预售可能会在两年左右，即房企如在2018年拿地一般会在2020年开始预售房源），如果评估当前地价房价比的情况，可以拿2018年的土地出让收入与2020年的商品房销售额进行对比。这两者的数据分别为65096亿元和173613亿元，两者比例为37.5%左右。

再往前看，2015年全国土地出让收入32547亿元，2017年全国商品房销售133701亿元，前者占后者比例为24.34%。

需要注意的是，这种简单的比较并未考虑具体年份的市场冷热态势，如拿地在楼市低谷年份、卖房在高峰时刻，则地价房价比这个比例会显著下降。

春江水暖鸭先知。总体来说，在房价的各项成本中，地价的影响是最大的，且是较为关键的。如果地价走高，难免会推高外界对未来房价的预期。

那地价是否已然走高？近几年来，相关部门较少公布全国土地出让面积情况，这也导致很难根据土地出让总收入判断全国总体地价涨跌情况。但从一些非官方机构的统计来看，土地单价已经呈现出总体走高的趋势。

诸葛找房数据显示，2020年第一季度到二季度成交楼面价持续上涨，且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/平方米，同比上涨7.89%。楼面价的上扬，主要是由于疫情后大量优质地块的放出，拉动整体楼面价提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款，2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%。地价涨幅已经较大。后续需要积极稳地价，尤其是需要出台各类限价的政策。而此类地价涨幅的现象，也可能会对2021年的房价等产生一定的影响。

近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。